Mit dem 30. Juni 2025 läuft die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-VO) aus. Sie hatte seit August 2022 verbindliche Regeln für die Vergabe von Wohnimmobilienkrediten vorgeschrieben, insbesondere im Hinblick auf Beleihungsquote, Schuldendienstquote und Laufzeit. Doch trotz ihres formellen Endes bleiben die wesentlichen Eckpfeiler in neuer Form erhalten – zur Überraschung und Kritik vieler Marktteilnehmer. Die meisten österreichischen Banken war und ist die KIM-Verordnung ein Dorn im Auge und sie sehen sie als Bremse für die Schaffung von Wohnraum in Österreich.
Was war die KIM-VO?
Die KIM-VO war ein makroprudenzielles Instrument, das vorsorglich systemische Risiken durch übermäßige Kreditvergabe im Immobiliensektor begrenzen sollte. Die zentralen Vorgaben:
- Max. Beleihungsquote: 90 % des Immobilienwerts
- Max. Schuldendienstquote (DSTI): 40 % des verfügbaren Haushaltseinkommens
- Max. Laufzeit: 35 Jahre
- Eigenmittelanteil: mind. 20 %
Diese Schwellenwerte waren verpflichtend und mussten von den Banken im Regelfall eingehalten werden. Gleichzeitig gab es auch die Möglichkeit von Ausnahmen – viele Banken nahmen diese Ausnahmen jedoch nicht in Anspruch.
Was tritt an ihre Stelle?
Mit dem Auslaufen der KIM-VO hat die Finanzmarktaufsicht (FMA) am 26. Juni 2025 ein neues Rundschreiben zur soliden Vergabe von privaten Wohnimmobilienkrediten veröffentlicht. Dieses ersetzt die bisherigen rechtlich bindenden Vorgaben durch eine aufsichtliche Erwartungshaltung. Zwar handelt es sich formal nicht um eine neue Verordnung, dennoch sind die Kernelemente der KIM-VO weiter enthalten:
- Die genannten Schwellenwerte gelten weiterhin als Richtwerte.
- Abweichungen sind möglich, müssen jedoch intern dokumentiert, begründet und begrenzt werden.
- Der Anteil an Neukrediten, die von den Richtwerten abweichen, darf 20 % pro Halbjahr nicht überschreiten.
- Die FMA prüft die Einhaltung im Rahmen ihrer laufenden Aufsicht.
Kritik: „Schatten-KIM“ statt echter Lockerung
Die Freude über das Ende der KIM-VO währte vielerorts nur kurz. Aus Bankenkreisen, der Bauwirtschaft und der Politik kam umgehend Kritik. Besonders deutlich äußerte sich RLB-Steiermark-Generaldirektor Martin Schaller in der Kleinen Zeitung, der von einer „Schatten-KIM“ sprach: Zwar sei das Gesetz abgeschafft, aber die Banken seien de facto weiterhin an die gleichen strengen Kriterien gebunden – diesmal über ein Rundschreiben, das rechtlich nicht denselben Stellenwert hat, aber faktisch bindend wirke.
FMA verteidigt ihr Vorgehen
Die FMA weist die Kritik zurück. Man halte lediglich an international bewährten Standards fest, um solide Kreditvergabe und Finanzmarktstabilität zu sichern. Angesichts sinkender Zinsen sei der Wohnbaukreditmarkt ohnehin im Aufschwung – allein im Zeitraum Jänner bis April 2025 wurden laut FMA rund 5,2 Milliarden Euro an neuen Wohnkrediten vergeben – ein Plus von zwei Dritteln gegenüber dem Vorjahr. Die sinkenden Zinsen sind wohl der Hauptgrund dafür, dass das Geschäft mit den Immobilienkrediten wieder ansprang.
Die FMA argumentiert, dass „Grundsätze des Hausverstands“ – wie ausreichend Eigenmittel, tragbare Raten und vollständige Rückzahlung bis zur Pension – auch weiterhin Grundlage für verantwortungsvolle Kreditentscheidungen sein sollten.
Fazit: Lockerung nur auf dem Papier?
Mit dem Ende der KIM-VO fällt die gesetzliche Bindung, aber nicht die Wirkung. Die neuen FMA-Leitlinien übernehmen de facto die alten Schwellenwerte und machen ihre Einhaltung zur aufsichtlichen Erwartung. Banken, die davon abweichen wollen, müssen das gut begründen und dokumentieren. Für viele potenzielle Kreditnehmer dürfte sich die Situation daher nur geringfügig ändern – was zu Enttäuschung führen kann.
Der Begriff „Schatten-KIM“ bringt das Dilemma treffend auf den Punkt: Das formale Ende der KIM-VO ist ein Symbol, aber keine radikale Wende in der Praxis der Kreditvergabe.
